考試法律常識(shí)之民法(169)：房屋租賃合同的法定承受
第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第19條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租貨合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。1.規(guī)范內(nèi)容。上述法條規(guī)定了一種房屋租賃合同法定概括移轉(zhuǎn)的規(guī)則，其內(nèi)容是：(1)在房屋租賃合同的存續(xù)期間；(2)承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤；(3)下列三類人有權(quán)法定承受（所謂“法定承受”，指什么都不需要做，原房屋租賃合同的內(nèi)容維持不變，自動(dòng)將承租人更換為這三類人）該房屋租賃合同：①與承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近親屬或繼承人）；②承租人的共同經(jīng)營(yíng)人（注意：限于承租人為個(gè)體工商戶的情形）；③承租人的其他合伙人（注意：限于承租人參與個(gè)人合伙的情形）。2.兩點(diǎn)說明：①這一制度僅適用于城鎮(zhèn)房屋租賃合同，對(duì)其他合同（如汽車租賃合同）不適用；②承租人須為自然人（包括個(gè)體工商戶、參與個(gè)人合伙）。若承租人為法人、前述制度即不適用。例（根據(jù)2009年卷四民法案例分析題第7問改寫）甲欲與乙結(jié)婚需住房，甲于是承租丁的房屋5年。半年后，甲死亡，乙傷心欲絕回娘家住了10個(gè)月。乙回來后發(fā)現(xiàn)，丙居住在甲租賃的房屋中。原來，甲生前曾向丙借錢，甲、丙書面約定：“如甲到期不還款，丙有權(quán)居住甲租賃的丁的房屋?！焙蠹椎狡诓贿€款，丙向丁出示該書面約定后，丁將備用鑰匙交給丙，丙搬入居住，并將甲、乙的東西搬出。題目問：乙可對(duì)丙主張何種權(quán)利？答案是：乙可依照《物權(quán)法》第2奶條，對(duì)丙主張占有返還請(qǐng)求權(quán)。分析的思路如下：①乙為與甲生前共同居住的人，甲死亡時(shí)，乙法定承受該房屋租賃合同，乙自動(dòng)成為承租人。②乙回娘家居住期間，依照該房屋租賃合同，乙為房屋的直接占有人。③丙有理由住進(jìn)該房屋，但丙采取的方式不對(duì)（法律禁止丙以法律禁止的私人力量剝奪乙的占有)。丙侵奪了乙對(duì)房屋的占有，依照《物權(quán)法》第245條，乙有權(quán)對(duì)丙主張占有返還請(qǐng)求權(quán)。
2015考試法律考點(diǎn)：借款合同與借據(jù)有什么區(qū)別
借款合同同借據(jù)既有相同點(diǎn)，又有區(qū)別，二者都是建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的依據(jù)，借款合同、借據(jù)成立（存在），說明雙方當(dāng)事人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的約定成立；并且，一般來說，在誠(chéng)信原則指導(dǎo)下，債權(quán)債務(wù)關(guān)系也將實(shí)際成立和存在。但二者也存在著明顯的區(qū)別：一、成立的方式不同根據(jù)《合同法》，“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”.“借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同”.借款合同（書面）的成立，一般由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后，雙方在合同上簽字（蓋章），合同成立。一般情況下，合同成立后，再開始履行，成立同履行相分離。典型的銀行貸款即是按此操作的；也有個(gè)別約定合同成立即時(shí)履行的。借據(jù)多用于民間借貸，根據(jù)民間借貸習(xí)慣，雙方當(dāng)事人達(dá)成一致后，在即時(shí)履行的情況下，貸款義務(wù)方向?qū)Ψ街Ц督杩?，則對(duì)方立即向貸款方出示（成立）借據(jù)。即貸款方持有借據(jù)，證明貸款行為肯定發(fā)生?？梢?，從成立方式上看，借款合同的成立不當(dāng)然同合同義務(wù)的第一次履行（支付貸款）發(fā)生必然聯(lián)系；但借據(jù)的成立必然同合同義務(wù)的第一次履行（支付貸款）發(fā)生聯(lián)系。二、“持有”文書的法律意義不同借款合同一般一式兩份，雙方當(dāng)事人各持一份，從前述分析可知，持有借款合同，不當(dāng)然具有證明約定義務(wù)是否履行（發(fā)生）的法律意義，只能證明合同成立（或生效），證明雙方達(dá)成一致意見的具體內(nèi)容。借據(jù)，一般只由借款人寫就一份，并在支付貸款時(shí)向貸款人交付，所以，貸款人（債權(quán)人）“持有”借據(jù)，可以證明貸款人向借款人支付了貸款，證明借款人收到了該借款。因此，“持有”借據(jù)同“持有”借款合同的法律意義是不一樣的，另外還可能發(fā)生另一種不一樣的法律意義，見下點(diǎn)。三、對(duì)是否已經(jīng)還款的證明作用不同借款是要償還的，從理論上講，任何借款文書都應(yīng)有償還時(shí)間（雖然實(shí)踐中有未明確的，但不等于不需要償還）持有借款合同或借據(jù)對(duì)于證明是否還款有不同的作用。按照民間使用借據(jù)的一般操作程序，是在借款發(fā)生（交付）時(shí)，由債務(wù)人寫就、出具借據(jù)，并將借據(jù)交付給債權(quán)人持有。在債務(wù)人償還借款時(shí)，債權(quán)人將借據(jù)退還給債務(wù)人。因此，債權(quán)人持有借據(jù)，還可證明：債務(wù)人尚沒有償還該借款。如果借據(jù)上有明確的償還時(shí)間，則“持有”可分為償還時(shí)間前持有與償還時(shí)間后持有。在償還時(shí)間前“持有”,不能證明債務(wù)人違約；但如果過了償還時(shí)間，債權(quán)人仍持有該借據(jù)，可初步證明債務(wù)人沒有償還該借款，構(gòu)成違約（當(dāng)然，也不排除是因債權(quán)人違約原因而導(dǎo)致債務(wù)沒有履行，所謂“提存”正是為此設(shè)計(jì)的）因此，過了償還時(shí)間的債權(quán)人“持有”,一般還可作為自己主張的此種證明：即證明債務(wù)人違約。借款合同，由于該合同的“持有”同合同義務(wù)履行不發(fā)生必然聯(lián)系，因此，持有借款合同，不能夠用來證明債務(wù)人沒有償還借款，即使“持有”的時(shí)間已經(jīng)在合同的約定還款時(shí)間之后，意圖憑該“持有”合同去證明債務(wù)人沒有償還債務(wù)而構(gòu)成違約事實(shí)，也是站不住腳的。四、結(jié)論借款合同同借據(jù)存在著上述明顯的區(qū)別，其“持有”所代表的法律意義不盡相同，二者不應(yīng)等同。不僅是借款合同，其他可以形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同，也與“借據(jù)”有著前述區(qū)別，在司法實(shí)踐中，不能把“借據(jù)”的作用、法律意義照搬照套到“xx合同”上去。在司法程序中，債權(quán)人用持有“借據(jù)”來證明自己的下列主張，可以成立，盡到了證明責(zé)任，達(dá)到了自己應(yīng)達(dá)到的證明標(biāo)準(zhǔn)。但是否據(jù)此定案，還應(yīng)經(jīng)質(zhì)證和允許對(duì)方提出抗辯：1、借款已交付債務(wù)人；2、債務(wù)人沒有償還借款；3、債務(wù)人超出借據(jù)上約定的償還時(shí)間沒有償還構(gòu)成違約（如果“持有”時(shí)的時(shí)間已過償還時(shí)間）經(jīng)質(zhì)證和抗辯后，如無相反證據(jù)（對(duì)方陳述除外），司法機(jī)關(guān)應(yīng)予支持其主張。但債權(quán)人不能用持有“借款合同”去有效證明自己的上述主張?；蛘?，可以用“借款合同”加“本人陳述”進(jìn)行立案，進(jìn)行舉證，但一旦對(duì)方當(dāng)事人不予認(rèn)可，則主張不應(yīng)被司法機(jī)關(guān)支持。
