2019解放軍文職招聘考試法學題庫581-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
發(fā)布時間：2019-04-25 22:41:01案情：甲欲出賣自家的房屋，但其房屋現(xiàn)已出租給張某，租賃期還剩余1年。甲將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。甲的同事乙聽說后，提出購買。甲表示愿意但需再考慮細節(jié)。乙擔心甲將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證甲將房屋賣與自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在甲的名下，且所有權人一欄中只有甲的名字，雙方草簽了房屋預購合同。后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：乙在合同簽訂后的5日內(nèi)將購房款的三分之二通過銀行轉賬給甲，但甲須提供保證人和他人房屋作為擔保;雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。甲找到丙作為保證人，并用丁的房屋抵押。丁與乙簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔保范圍。甲乙雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但甲忘記告訴乙房屋出租情況。此外，甲的房屋實際上為夫妻共同財產(chǎn)，甲自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但甲還是瞞著李某與乙辦理了房屋所有權轉移登記。2年后，甲與李某離婚，李某認為當年甲擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。甲抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。問題：1.在本案中，如甲不履行房屋預購合同，乙能否請求法院強制其履行?為什么?答：不能。理由是預約雖是合同，其目的在于訂立主合同。按照最高法院買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，當事人簽訂認購書、備忘錄等預約合同，約定將來訂立買賣合同，一方不履行的，對方可請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償。但是，法院不能強制當事人簽訂正式合同。乙可以按照《合同法》第113條請求賠償，也可以根據(jù)第94條請求解除合同并請求賠償。2.甲未告知乙有租賃的事實，應對乙承擔什么責任?答：甲應對丙承擔違約責任。甲應說明買賣標的物上有負擔的事實而未說明，違反了法律規(guī)定的義務，在合同有效的情況下，應該納入到違約責任中。3.如甲不按合同交付房屋并轉移房屋所有權，預告登記將對乙產(chǎn)生何種保護效果?答：按照我國《物權法》第21條的規(guī)定，預告登記后，甲再處分房屋的，不產(chǎn)生物權效力。即丙對房屋的交付請求權具有物權性優(yōu)先權，可以對抗所有的未登記的購買人。4.如甲在預告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效?為什么?答：預告登記后，甲與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只是不發(fā)生物權變動的效力，如果甲不履行，將對第三人承擔違約責任。5.如甲不履行合同義務，在擔保權的實現(xiàn)上乙可以行使什么樣的權利?擔保權實現(xiàn)后，甲、丙、丁的關系如何?答：如果甲不履行合同義務，丙可以選擇實現(xiàn)抵押權或者向保證人丁主張保證責任。無論丁還是戊履行擔保責任后，都有權向甲追償。(或：丁、戊可向甲追償，也可以要求對方(丁或者戊)承擔一半的份額)6.甲擅自處分共有財產(chǎn)，其妻李某能否主張買賣合同無效?是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記?為什么?答：不得主張無效。即使沒有處分權，也不影響合同效力。不可以主張房屋登記過戶為無效，對于善意的丙不得主張無效。7.甲對其妻李某的請求所提出的時效抗辯是否成立?為什么?答：不成立。由于雙方為夫妻共同財產(chǎn)制，夫妻關系存續(xù)是訴訟時效期間中止的法定事由。
