軍隊文職招聘行測法律法規(guī)常識：面積變了，購房者可以退房嗎？ - 行測知識
軍隊文職招聘行測法律法規(guī)常識：面積變了，購房者可以退房嗎？減小字體增大字體軍隊文職招聘行測法律法規(guī)常識：面積變了，購房者可以退房嗎？
經有關部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內通知購房者。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。在此期間內未作書面答復的，視為同意變更。
開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內通知，購房者有權退房。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。
參考法律法規(guī)條文【軍隊文職招聘考試信息網】：《商品房銷售管理辦法》第二十四條
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解放軍文職招聘考試來源于購房人的風險-解放軍文職人員招聘-軍隊文職考試-紅師教育
發(fā)布時間：2017-08-22 20:13:50來源于購房人的風險1、購房人經濟狀況惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)供樓。2、購房人死亡或者被宣告死亡或失蹤，繼承人不再供樓。3、購房人提供虛假證明材料。（三）國家政策風險（四）不可抗力風險如發(fā)生自然災害使抵押物毀損等。三、樓宇按揭銀行風險的法律防范機制（一）明確開發(fā)商所應承擔的法律責任，確立風險化解啟動機制。把開發(fā)商與銀行的關系確定為雙重關系：第一層是回購關系；第二層是保證關系。在這種風險化解機制下，當購房人不能按合同供款時，首先開發(fā)商必須回購該抵押房產，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足清償，則開發(fā)商對不足部分承擔保證責任，這樣銀行就可以真正實現 雙重保險 。（二）保險業(yè)全面介入樓宇按揭法律關系，確立樓宇按揭銀行風險轉移機制。保險融資與樓宇按揭融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求都可以通過保險業(yè)的介入而得到妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。要求購房人購買房產（即按揭物）的財產保險。購房人為投保人和被保險人，如發(fā)生意外事故，如自然災害等導致抵押房產毀損，銀行可以從保險賠償金中優(yōu)先受償，這種保險法律關系和優(yōu)先受償權可以在樓宇按揭合同中予以明確，可有效地防范因不可抗力及其他原因給銀行帶來的按揭風險。（三）發(fā)揮律師在樓宇按揭業(yè)務中的作用，降低按揭銀行風險1、我國目前樓宇按揭中存在的問題銀行目前的樓宇按揭貸款業(yè)務脫胎于香港，兩地業(yè)務的指導思想，操作程序乃至業(yè)務環(huán)節(jié)上有許多一致或相似的地方。最大的區(qū)別是內地銀行業(yè)務的社會化程度比較低，銀行人員承擔了大量非銀行業(yè)務，該干的沒有干，干了沒干好。（1）銀行作為企業(yè)其全部業(yè)務應以效益為中心，反映在按揭貸款業(yè)務上，則應把主要的人力與精力集中去加強內部管理、規(guī)范操作以及為開發(fā)商、購房人提高服務質量上，但在實際業(yè)務中，銀行的房信業(yè)務有很大部分人力和物力不是集中于辦理前述業(yè)務，而是忙于應付審核法律主體、簽訂合同、辦理抵押登記、辦公證等法律事務上，與發(fā)展商聯系不多，追蹤不夠，效率不高。（2）銀行的供樓業(yè)務發(fā)展快，該業(yè)務的法律事務部分具有筆數多、手續(xù)繁的特點，由于銀行工作人員包攬此項業(yè)務，導致房信部門工作量猛增，大部分銀行反映業(yè)務經辦人手緊張，個別嚴重缺人的銀行，為應付工作，請臨時工替信貸員辦 供樓 業(yè)務，甚至還有的將有關業(yè)務（如借款合同的填寫、通知供款人還款日期等）讓開發(fā)商代勞，造成合同填寫不規(guī)范、差錯率高，對外影響銀行形象，對內不利于風險防范。2、香港樓宇按揭的程序和律師行的作用按揭樓宇分為私人樓宇、政府房屋（公屋），商業(yè)及工貿樓宇三種，以私人樓宇為主，按揭業(yè)務的操作流程如下（包括一、二手樓的現樓和期樓）（1）現樓：①按揭申請人與房地產所有人簽訂臨時買賣合約。②申請人向銀行申請按揭貸款，包括以下內容：a.銀行委托估價師對房產進行估價；b.銀行對房產的產權、建筑情況、面積、裝修等進行調查；c.若銀行對申請人的資信和房產的價值滿意的話，銀行將發(fā)出同意貸款的信函；d.銀行指示律師辦理有關法律程序。③律師進行有關法律程序（查明房產的業(yè)權、準備合同文本、合同簽字鑒證等）。④有關合同簽署后，銀行安排劃款于律師行的帳戶，以幫助借款人完成交易。⑤律師進行有關文件之注冊手續(xù)（即國土廳進行產權登記）完成后將所有文件交銀行存放。如果房產系多次按揭，則設定首次按揭的銀行有權保管房地產所有權的文件。⑥當按揭借款人還清全部借貸后，銀行指示律師進行贖契（向借款人移交產權）的法律程序。（2）樓花:①申請人與發(fā)展商簽訂臨時買賣契約。②與前述2同。③律師進行有關法律程序，并起草樓花按揭合同，將借款人買賣合同項下的房產權益抵押給銀行。④當有關合同文件簽署后，銀行將貸款轉入律師行帳戶，以便協助借款人將樓價余額交給發(fā)展商。⑤律師跟進有關文件這注冊手續(xù)，當該物業(yè)發(fā)出入伙證即取得正式產權之后的十四個工作日內，起草正式的按揭契約，以便借款人完成按揭手續(xù)，將房產抵押給銀行。⑥借款人完全還清貸款后，銀行會指示律師進行贖契有關法律程序。在以上的業(yè)務流程中，香港律師行主要承擔以下工作：對物業(yè)之業(yè)權（產權）作出調查；草擬及簽署有關按揭之法律文件（如按揭契約，擔保書及公司會議記錄等）；呈報銀行該物業(yè)之按揭文件已經簽署，通知銀行劃款與該律師之帳戶內以便協助借款人完成該貸款之指定用途；安排有關法律文件于政府有關機構（如國土廳）進行注冊手續(xù)。在前述業(yè)務中，律師只代表銀行，但借款人通常也不會另外找律師，而是同時委托銀行律師辦理有關按揭手續(xù)。在前述運作過程中，銀行與律師分工明確，銀行主要負責貸款評估、放款及收款，法律事務則全部委托律師行辦理，律師辦理相關業(yè)務須承擔執(zhí)業(yè)風險，如果在辦理業(yè)務過程中有疏忽，比如審核業(yè)權或遲延登記，導致銀行蒙受損失的，在銀行在追討下法庭可能判令有關的律師行作出賠償，賠償金額通常包括按揭款項的金額及其有關的利息。香港銀行和律師行這種細致、明確的分工，極大地減輕了銀行的工作量，使其可以集中精力辦理銀行業(yè)務，而律師行面臨的巨大執(zhí)業(yè)風險，促使其在執(zhí)業(yè)過程中認真履行職責，確保樓宇按揭業(yè)務全部過程的合法性和有效性，從而大大降低了按揭貸款的風險。在香港，通常沒有出現什么按揭上的糾紛，因法律及按揭條款內容均十分完善，抵押人鮮能推卸責任。據香港金融管理局統計，1997年，按揭貸款遲延還款（90天），僅占全部按揭貸款總額0.1%。
購買3年的二手房，打算2年后過戶房屋于2003年底交工，對方購房后2004年裝修，我現在打算購買，因考慮避過部分稅金，想2年后房屋滿5年再過戶，簽訂合同時須注意什么？合同有效嗎？ - 行測知識
購買3年的二手房，打算2年后過戶房屋于2003年底交工，對方購房后2004年裝修，我現在打算購買，因考慮避過部分稅金，想2年后房屋滿5年再過戶，簽訂合同時須注意什么？合同有效嗎？減小字體增大字體購買3年的二手房，打算2年后過戶房屋于2003年底交工，對方購房后2004年裝修，我現在打算購買，因考慮避過部分稅金，想2年后房屋滿5年再過戶，簽訂合同時須注意什么？合同有效嗎？
1、首先您需要明確該房屋是否已取得房產證，根據《中華人民共各國城市房地產管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的的房地產，不得轉讓。同時，《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。因此，沒有取得房產證房子，不得上市交易。
如果有房產證，在過戶的時候所需一定的稅費，具體標準如下：1、契稅：普通住宅按買價征收；非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；2、營業(yè)稅（賣方）：取得房產證未滿5年按房價的收?。?、個人所得稅（賣方繳納）：取得房產證未滿5年，按交易差價的20%收取；4、交易費：6元/平米，雙方各付一半；5、登記費：80元，買方繳納。
2、如果您打算先購買，后過戶，就需要承擔一定的風險。
在交易中簽訂購房合同，可以請律師見證，但律師的見證只能證明雙方交易行為的發(fā)生，但并不能對抗房產證的法律效力，房產證的產權仍然屬于原房主，假設原房主將產證掛失，法院可以依法查封，而只有辦理產權過戶了，這套房子才真正屬于您。
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