考試法律常識(shí)之民法(79)：建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)。須注意：不要錯(cuò)誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：一棟平房，左邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），右邊一戶（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過(guò)是世界上最簡(jiǎn)單的建筑物區(qū)分所有。享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴(kuò)大了業(yè)主的范圍，擴(kuò)大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人：(1)依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人；(2)通過(guò)合法建造、繼承、受遺贈(zèng)、法院判決取得專有部分所有權(quán)，尚未辦理宣示登記的人；(3)與建設(shè)單位簽訂買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過(guò)戶登記的人。(一)專有權(quán)1.專有權(quán)的特點(diǎn)：(1)專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個(gè)推論：①業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時(shí)，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（無(wú)簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系之壓力！②如管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權(quán)法定的約定，該約定不發(fā)生物權(quán)效力。(2)專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。(3)專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位。體現(xiàn)在：①取得專有權(quán)即同時(shí)取得共有權(quán)和成員權(quán)；反之，喪失專有權(quán)即同時(shí)喪失共有權(quán)和成員權(quán)。②專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。2.專有權(quán)的客體：(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）。(2)買(mǎi)賣(mài)合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)(《物權(quán)法》第74條第1款)。(3)買(mǎi)賣(mài)合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的綠地（《物權(quán)法》第73條。(4)具有構(gòu)造、利用上的獨(dú)立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。(5)買(mǎi)賣(mài)合同明示歸業(yè)主專有的露臺(tái)（《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條。(二)共有權(quán)(★★★)1.共有權(quán)的客體。包括：(1)建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。(2)建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門(mén)、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。(3)建筑物占有的地基使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)），以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）。(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位。(8)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。2.業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對(duì)共有部分享有權(quán)利，負(fù)擔(dān)義務(wù)。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。(1)對(duì)共有部分的權(quán)利包括：①使用權(quán)，業(yè)主有權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán)，業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來(lái)用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔(dān)共同費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān)；并且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。須注意：建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不是按份共有（不得請(qǐng)求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，又被稱為互有。(三）管理權(quán)(★★★)1.行使共同管理權(quán)的組織。包括：⑴業(yè)主大會(huì)。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。⑵業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位：(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權(quán)法》第83條，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)雖有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，但無(wú)權(quán)對(duì)該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動(dòng)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同（行使任意解除權(quán)，此時(shí)若出現(xiàn)爭(zhēng)議，業(yè)主委員會(huì)可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會(huì)仍不承擔(dān)責(zé)任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請(qǐng)求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)，但應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起1年內(nèi)行使。2.業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則。(1)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（包括本數(shù)，達(dá)到2/3即可）（雙絕對(duì)多數(shù)決）：①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施.(2)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（達(dá)到半數(shù)還不行，須超過(guò)50%)(雙簡(jiǎn)單多數(shù)決)，即《物權(quán)法》第76條第1款第(一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)。須注意：《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項(xiàng)，也屬于應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的事項(xiàng)：①改變共有部分的用途》②利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；③處分共有部分。還須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。②但建設(shè)單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，按照上述的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。典型真題王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后玉某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？(08年·卷三·58題一ABCD)A.張某無(wú)權(quán)要求王某拆除廣告牌B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系C.張某對(duì)樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利D.張某有權(quán)要求與王某分享其購(gòu)房后的廣告收益[答案解析]①王某將樓房的第二層出售給張某后，王某與張某對(duì)房屋形成建筑物區(qū)分所有。故B選項(xiàng)正確。②屋頂屬于業(yè)主共有，王某與.張某享有共有和共同管理的權(quán)利，故C選項(xiàng)正確。③根據(jù)《物權(quán)法》第76條以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條，將設(shè)置于樓頂?shù)膹V告牌撤除，屬于改變共有部分的用途，須經(jīng)王某和張某之“雙簡(jiǎn)單多數(shù)決”才能形成有效的決議，張某一人的同意僅達(dá)到半數(shù)，尚未超過(guò)半數(shù)。故A選項(xiàng)正確。④拫據(jù)《物權(quán)法》第72條第1款，業(yè)主對(duì)共有部分享有共益權(quán)，張某有權(quán)要求與王某分享其購(gòu)房后的廣告收益，故D選項(xiàng)正確。
2016年安徽軍隊(duì)文職考試崗位能力：如何通過(guò)選項(xiàng)歸類速選答案
定義判斷這類題目是軍隊(duì)文職招聘崗位能力當(dāng)中非常穩(wěn)定的一類題型，對(duì)于這個(gè)部分的備考通常大家會(huì)認(rèn)為技巧性不強(qiáng)，且只是單單對(duì)于背景知識(shí)積累的考察，而實(shí)際上卻存在快速解題的方法，下面主要來(lái)說(shuō)下如何從選項(xiàng)入手來(lái)快速解決這類題目。 命題者在命制選項(xiàng)時(shí)往往會(huì)在錯(cuò)誤選項(xiàng)上多下工作，想達(dá)到的效果莫過(guò)于既與正確選項(xiàng)區(qū)分度小又要體現(xiàn)出一定易混淆角度，所以我們?nèi)绻麖倪x項(xiàng)入手也一定可以找到做題的突破口。具體方法為從選項(xiàng)入手，選擇與眾不同的選項(xiàng)。示例如下： 示例1：領(lǐng)導(dǎo)權(quán)變并非是一種權(quán)術(shù)，其實(shí)質(zhì)是一切從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)活動(dòng)的具體情境，靈活采用合適的領(lǐng)導(dǎo)方式去實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值。在領(lǐng)導(dǎo)活動(dòng)中權(quán)變的是方法和策略，不變的是價(jià)值和方向。
趙科長(zhǎng)把復(fù)雜的任務(wù)交給了工作能力較強(qiáng)的小張，新來(lái)的小陳負(fù)責(zé)收集資料 B.張科長(zhǎng)在工作中總是當(dāng)機(jī)立斷、雷厲風(fēng)行，可下班回家后就對(duì)老婆言聽(tīng)計(jì)從 C.李縣長(zhǎng)親自下鄉(xiāng)送水，隨行人員拍照、錄像后，李縣長(zhǎng)馬上乘專車(chē)返回縣城 D.王書(shū)記剛剛帶領(lǐng)群眾完成抗旱自救工作，又忙著去協(xié)調(diào)路網(wǎng)建設(shè)糾紛
